Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: Пошаговое руководство

Существует два способа расторжения кредитного договора с банком:

по соглашению сторон. Банк редко соглашается просто так отказаться от договора и списать долг. Чаще стороны договариваются о реструктуризации или рефинансировании долга, после чего старый договор заменяется новым с измененными условиями. Иногда долг переводится на другое лицо, что фактически завершает отношения с первоначальным заемщиком. Важно помнить, что такая замена возможна только с согласия кредитора, иначе она будет недействительна;
через суд. Гражданин может подать иск о расторжении договора, если кредитор не выполняет свои обязательства или нарушает условия договора. Частным случаем расторжения через суд является процедура банкротства физического лица. Если гражданин признается банкротом, его долги, включая кредитные, списываются, а договор с банком расторгается.

Самостоятельно расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя.

Необходимые действия для расторжения

Если заемные средства еще не потрачены, порядок отказа от кредита несложен: необходимо направить письменное заявление о расторжении договора и возврате средств. Объяснять причины отказа в этом случае не требуется.

Гораздо сложнее отказаться от кредита после подписания договора и получения средств. В этом случае есть два варианта:

досрочно вернуть сумму займа. При потребительском кредитовании заем можно вернуть в любой момент, но иногда в договоре есть условие о недопустимости досрочного возврата в течение определенного времени. Если возврат возможен, заемщик возвращает деньги и уплачивает проценты за пользование средствами, после чего договор закрывается;
направить письменное заявление о расторжении.

Второй вариант необходим, если заемщик не может вернуть займ, уплатить пени, проценты и штрафы, или если причина расторжения — нарушение банком условий договора. В заявлении следует указать причины невозможности погашения кредита или описать нарушения, допущенные банком. В ответ банк может отказать в расторжении или предложить изменения в договоре на невыгодных условиях.

Если ответ банка не удовлетворяет заемщика, он может обратиться в суд с требованием изменить условия договора или расторгнуть его.

Исход судебного разбирательства может быть различным:

если причина обращения — неспособность заемщика погасить кредит, ему нужно будет доказать, что ухудшение его финансового положения произошло по форс-мажорным обстоятельствам. Например, потеря работы не всегда признается судом форс-мажором;
если причина — неисполнение банком условий договора, шансы выше, но заемщику предстоит доказать наличие нарушений.

Споры с банками редко заканчиваются полной победой физических лиц, так как у банков есть штат сильных юристов. Поэтому при судебном разбирательстве с банком рекомендуется нанять профессионального представителя, хорошо разбирающегося в подобных делах.

Считаю, что утверждение автора о невозможности расторжения кредитного договора в одностороннем порядке является ошибочным. В соответствии с положениями закона о защите прав потребителей (преамбула, статья 1, 32) и ст. 450.1 ГК РФ, потребитель имеет право на односторонний отказ от договора!
Изучите законодательную базу.

Кто вас учил размышлять о юридических вопросах? Следует уволить такого преподавателя, а также того, кто выдал вам диплом.
Статья неграмотная. В начале вы говорите одно, а в конце сводите все к демагогии, утверждая, что кому-то что-то нужно. Не беритесь решать за других, не говорите, кому что надо. Учитесь обсуждать право безлично — тогда, возможно, у вас получится формулировать юридические выводы. А пока, в конце статьи, ненужные отклонения от темы. Желающему расторгнуть договор достаточно направить не Заявление, а УВЕДОМЛЕНИЕ о расторжении договора. (Речь идет исключительно о потребителе, который приобрёл услугу для личных, домашних и иных семейных нужд. Коммерческому интересу такая возможность недоступна).

Алексей, полностью не согласен с вашим комментарием: 1. Даже если вы не согласны с текстом коллеги, это не значит, что автор не готов быть юристом (сколько юристов, столько мнений); 2. Вы допустили грубую ошибку — потребительский займ регулируется не законом о защите прав потребителей, а Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 08.03.2022) «О потребительском кредите (займе)» (с изм. и доп., вступившими в силу с 03.07.2022).

Почему банк может досрочно расторгнуть ипотечный договор

Как правило, если банк требует расторжения договора ипотеки и досрочного погашения долга, это обоснованно. Почему это происходит, насколько законны требования банка и что делать заёмщику в такой ситуации, рассказываем в статье.

Когда банк имеет право расторгнуть договор ипотеки по закону

По закону банк вправе потребовать от заёмщика досрочного возврата ипотеки при:

Нецелевом использовании ипотечного кредита. Ипотека — это целевой кредит. Если банк докажет, что заёмщик нарушил договор и потратил деньги на иные цели, средства придётся вернуть кредитору раньше срока.

Просрочке платежа сроком более 60 дней в течение последних шести месяцев. Систематическое несоблюдение графика платежей и нежелание заёмщика выполнять свои обязательства — повод для банка потребовать досрочного погашения долга. Кроме этого, придётся заплатить штрафы и пени за просроченные платежи.

Советуем прочитать: Чарджбэк в Сбербанке. Как вернуть деньги от мошенников

Если заёмщик в течение 30 дней не предоставил банку страховки, предусмотренные ипотечным договором. По закону залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. Это гарантирует банку, что убытки возместит страховая компания. Если заёмщик отказывается продлевать полис, банк потребует возврата кредита досрочно.

О том, что банк хочет расторгнуть договор, он уведомляет заёмщика и даёт ему 30 дней для добровольного погашения всей суммы долга.

Важно понимать, что имущество, купленное в ипотеку, остаётся в залоге у банка, пока займ не будет выплачен полностью. Так кредитор страхуется от риска невозврата денег. Поэтому заёмщик:

Не может продать, подарить, сдать в аренду, отдать в пользование третьим лицам заложенное имущество
Обязан обеспечивать сохранность залога, а также устранять порчу/поломки имущества (при возникновении)
О причинах, которые негативно влияют на состояние имущества, заёмщик должен сообщать кредитору

В какие сроки банк забирает жильё

Если заёмщик не сможет полностью погасить ипотеку по требованию банка, жильё придётся освободить, так как его заберут в счёт погашения долга.

Банк может изъять новостройку не ранее чем через полгода после сдачи дома, либо если строительство остановлено и застройщик не успевает сдать объект в срок. Недвижимость, купленную на вторичном рынке, могут конфисковать сразу после вступления в силу решения суда. Срок освобождения жилья определяется судом, по умолчанию — 5 дней.

Выселить могут любого человека, независимо от возраста, включая несовершеннолетних. Новое место жительства детей определяется по месту нахождения их родителей или законных представителей.

В сложной жизненной ситуации для поиска жилья нужно обращаться в органы местного самоуправления или социальной защиты населения, чтобы получить статус малоимущего. Только после этого можно претендовать на социальное жилье. Органы опеки могут вмешаться, если условия проживания несовершеннолетних негативно влияют на их здоровье и развитие.

Что делать, если банк требует досрочного погашения ипотеки

Как правило, требование банка о досрочном погашении кредита обосновано. Однако не у всех заемщиков есть на это средства.

Что можно сделать в первую очередь:

Изучить договор — какие основания есть для отсрочки. Банку нужна веская причина, чтобы пойти навстречу заемщику. Это могут быть потеря работы или форс-мажор с недвижимостью (пожар, стихийное бедствие и т.п.).
Посетить банк или связаться с ним удобным способом, чтобы узнать сумму задолженности с учетом процентов и штрафов. Подать заявление о несогласии с суммой, если неустойки необоснованны.
Попросить ипотечные каникулы или реструктуризацию. Важно понимать, что это не решит проблему, а только снизит кредитную нагрузку, так как срок выплаты увеличится и сумма процентов тоже. Банк может и отказать в отсрочке.
Подать заявление о расторжении договора ипотеки, чтобы банк приостановил начисление штрафов и пеней за просрочку. После этого нужно продолжать переговоры с кредитором, искать необходимые средства/работу/имущество для продажи и, возможно, готовиться к суду.

Главное — постоянный контакт и готовность решить проблему. Все переговоры должны вестись в письменной форме. Если дело дойдет до суда, переписка с банком будет доказательством, что должник пытался найти выход, а не скрывался от кредитора.

Когда банки не имеют права требовать досрочного погашения ипотеки:

Ухудшение финансового положения клиента
Смена места работы
Изменение места жительства
Отказ в предоставлении справок банку по требованию (2-НДФЛ или другие документы с места работы)
Закрытие счета или вклада в том же банке, где оформлялась ипотека

Если кредитор требует досрочного расторжения договора ипотеки по этим причинам, нужно письменно уведомить организацию о незаконности требований, а также подать претензию в ЦБ о противоправных действиях банка.

Если в договоре указано, что банк вправе потребовать досрочного погашения кредита в одностороннем порядке, лучше отказаться от ипотеки. Банк может сделать это в любой момент, даже если условия обслуживания долга не были нарушены.

Законные способы отказаться от досрочного погашения долга

Банкротство заемщика — возможность списать долги по кредитам, займам, налогам, коммунальным платежам, как безнадежные к взысканию. В этом случае кредит, обеспеченный ипотекой, будет погашен, квартира останется единственным жильем, а остальные долги будут списаны.
Выкуп долга у банка — обычно этим занимаются коллекторы, но это может сделать и сам заемщик, если решит признать себя банкротом.
Погашение кредита за счет страховой компании — происходит в результате несчастных случаев, указанных в страховом полисе.
Аннулирование кредитного договора — это ситуация, когда отдельные условия или весь договор не соответствуют законодательству РФ.
Срок исковой давности — обычно он составляет три года, но не может превышать 10 лет с момента нарушения.

Советуем прочитать: Специалисты в сфере права в Иркутске

Может ли суд поддержать заёмщика?

Для этого должны выполняться два условия:

Тяжесть нарушения . Суд может счесть несколько просрочек незначительными, если их срок невелик, и заёмщик своевременно уведомил банк о причинах задержки платежей и обратился за отсрочкой.
Законность досрочного взыскания . Банк может нарушать права заёмщика, требуя досрочного возврата кредита.

Если суд сочтёт, что оба критерия несущественны, то требование банка о досрочном взыскании долга будет отклонено, и заёмщик избежит крупной единовременной выплаты.

Почему заемщики расторгают ипотечный договор?

Основная причина, по которой граждане расторгают договор с банком, — это нехватка финансов. Заемщик не сможет продать или обменять квартиру, пока кредит не будет погашен и недвижимость не станет его собственностью. Для успешного расторжения договора займ придется рефинансировать. Погасить ссуду можно за счет средств будущего покупателя жилья.

Как заемщику аннулировать соглашение?

Вероятнее всего, кредитор не захочет смягчить условия ипотеки. Тогда заемщику следует обратиться в суд. Возможные сценарии:

Суд обязывает заемщика рассчитаться с кредитором одним платежом и досрочно;
Суд лишает заемщика квартиры и передает ее кредитору;
Договор признается недействительным. Это возможно только в случае доказанных злоупотреблений со стороны банка.

1. Банк обанкротился

Если займ выдан мелким банком, риск его внезапного закрытия высок. Заемщику нужно подать иск в суд, чтобы приостановить выплаты.

2. Банкротство заемщика

Если гражданин должен банку более 0,5 млн рублей, скорее всего, его будут преследовать коллекторы. Однако без судебного решения никто не сможет отнять у должника имущество.

3. Отказ от обязательств

Можно попытаться убедить суд в том, что вы не осознавали последствий подписания договора. Подобные дела выигрываются редко, и может помочь только справка из психоневрологического диспансера. В этом случае ипотечное имущество изымается, а обязательства перед банком аннулируются.

4. Срок давности

Законы часто изменяются, а ипотечные договоры заключаются на 15-30 лет. Постоянное отслеживание изменений может дать основание для расторжения соглашения.

5. Ипотека на новостройку

Популярность таких кредитов объясняется дешевизной строящегося жилья. Однако многие подрядчики обманывают соинвесторов, исчезая с их деньгами. Вернуть вложенные средства можно только через суд.

Нужно ли расторгать договор?

Погашение ипотеки материнским капиталом — читать
Как переоформить ипотеку на другого человека — статья
Можно ли вернуть страховку по ипотеке? — статья
Ипотечные каникулы — статья
Ипотека: исторический обзор — статья
Стоит ли брать потребительский кредит на квартиру? — статья

Офис «Горьковский»
Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а, пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных. Бесплатная парковка для клиентов nn@vladis.ru

Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д, ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных. nn@vladis.ru

Lenta.ru: «Владис» — самая быстрорастущая компания!* «Домклик» выяснил, какие из ведущих агентств недвижимости в 2022 году росли быстрее всего!

Жилой комплекс «Командор» ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, расположенное в непосредственной близости от пл. Свободы.

Готовые дома в коттеджных поселках! Передача ключей осенью этого года! Цены от 6 583 000 рублей!

«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (с численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.

Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!

Что делать, если вы передумали платить кредит и хотите официально отказаться от взятых на себя обязательств? Например, вы потеряли работу или доход упал настолько, что платить стало нечем. Даже если решили переехать в другой город, а залоговая квартира больше не нужна, выход из ипотеки с минимальными потерями возможен.

Расскажем о том, как отказаться от ипотеки на ранних этапах сделки и как уговорить банк изменить условия кредитования.

Как расторгнуть ипотечный договор и сделку купли-продажи?

Если речь идет о расторжении сделки купли-продажи с возвратом квартиры прежнему владельцу, то тут все зависит от того, на каком этапе заемщик отказывается. Рассмотрим порядок отказа от сделки и ипотеки на разных этапах, если продавец согласен на возврат.

Подписали договор купли-продажи с продавцом. Пишите заявление в банк об отказе от ипотеки. С договором ничего делать не нужно, он не зарегистрирован в Росреестре, а значит, право собственности осталось за покупателем.
Подписали и отправили договор купли-продажи в Росреестр. Пишите в банк заявление об отказе от кредита, а в Росреестр — заявление на отмену регистрации права собственности.
ДКП зарегистрирован в Росреестре, но кредитный договор еще не подписан. Уведомите банк заявлением об отказе от кредита и возьмите у него разрешение на расторжение договора купли-продажи. Без согласия банка обратная регистрация не пройдет, так как квартира уже у него в залоге. Далее в Росреестр направьте соглашение о расторжении сделки между продавцом и покупателем и разрешение банка на это. После регистрации направьте в банк копию соглашения.
Зарегистрировали ДКП в Росреестре, подписали кредитный договор, но продавец еще не получил деньги. Это последний этап, когда можно отменить сделку и отказаться от ипотеки без потерь. Потребуется письменное согласие трех сторон на изменения данных в Росреестре: банка, продавца и покупателя. К этим документам приложите соглашение о расторжении договора и обратитесь в Росреестр. После регистрации передайте копию в банк вместе с заявлением об отказе от ипотечного кредита.

После подписания договоров, регистрации в Росреестре и получения продавцом денежных средств от банка, отменить сделку можно только через суд.

Как договориться с банком до судебного разбирательства?

Если у вас уже есть действующая ипотека и вы хотите избавиться от нее досрочно, стоит попытаться договориться с банком.

Досрочное погашение. Это выгодный способ для вас как заемщика. Квартира останется в вашей собственности, так как обязательства перед банком будут выполнены. Это также позволит вам сэкономить деньги, так как банк пересчитает и уменьшит сумму процентов за оставшийся период до полного погашения. Для банка досрочное погашение означает потерю прибыли от процентов, но по закону он не может препятствовать этому или взыскивать штрафы.

Продажа залоговой квартиры с последующим погашением кредита. Хотя банки неохотно соглашаются на такие сделки, это возможно. Вы продаете квартиру, а вырученные средства направляете на погашение кредита. Сделать это можно следующим образом:

Найти покупателя самостоятельно по предварительному договору купли-продажи, взять у него деньги и погасить ими ипотеку. Банк снимет обременение с имущества, после чего вы с покупателем заключите основной ДКП и завершите сделку. Минусы: найти покупателя на такую сделку сложно, он рискует своими деньгами. Поэтому продавцы ипотечных квартир часто предоставляют скидки на стоимость.
Провести сделку совместно с банком. Обратитесь в банк и получите разрешение на продажу. В этом случае кредитор проконтролирует сделку от начала до конца. Плюсы: сделка безопасна для всех сторон. Продавец не получит деньги на руки — они сразу пойдут на погашение ипотеки, а покупатель не сможет изменить или нарушить договор.

Переоформление ипотеки на другого человека. Эта сделка также проходит под контролем банка. Покупатель залоговой квартиры не всегда имеет всю сумму для покупки. Он обращается в банк за ипотекой и выбирает вашу квартиру для покупки. Если покупатель является клиентом того же банка, его кредит условно погашает ваш, и квартира остается в залоге у банка, но переоформляется на нового владельца.

Покупатель может взять ипотеку и в другом банке. В этом случае он погасит ваш заём своим, а квартира перейдет в обременение другого банка с изменением собственника.

Что будет, если не платить ипотеку?

Сначала банк начислит пени и штрафы за просроченные платежи — сумма неустоек указана в кредитном договоре. Кредитор будет пытаться урегулировать ситуацию: предложит реструктуризацию или рефинансирование. Дело в том, что после принудительной продажи залоговой квартиры банк не сможет полностью покрыть свои расходы на нее. Обращение в суд — крайняя мера для банка.

Банк подаст в суд, если заемщик не будет платить по кредиту несколько месяцев (срок указан в договоре). После этого суд выставит квартиру на торги, а полученные средства пойдут на покрытие долга заемщика. Торгами занимаются судебные приставы, обычно устанавливающие стоимость объекта на 15% ниже рыночной, чтобы ускорить процесс продажи.