Налогообложение при продаже земельного участка: с какой суммы уплачивается налог

Подборка судебных решений за 2021 год: статья 389 «Объект налогообложения» главы 31 «Земельный налог» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»). Налогоплательщик оспаривал конституционность подп. 5 п. 1 ст. 21, п. 1 ст. 38, ст. 44, п. п. 1, 2 ст. 79, п. 4 ст. 85, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 НК РФ, поскольку эти нормы не позволяют вернуть сумму уплаченного земельного налога лицу, зарегистрировавшему право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи, признанного впоследствии ничтожным (так как право собственности на данный участок ранее перешло к другим лицам — владельцам помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом участке). В результате это лицо лишено возможности пользоваться и распоряжаться участком. КС РФ отказал в рассмотрении жалобы, указав, что имущественные налоги, включая земельный налог, основаны на потенциальной доходности имущества, исходя из возможности его рационального использования. Фактическая доходность объекта не имеет правового значения, особенно если невозможность извлечения дохода связана с действиями самого налогоплательщика. В данном случае налогоплательщик был осведомлен о наличии многоквартирного дома на участке, но не отказался от покупки, злоупотребив своими правами, и не предпринял никаких действий для защиты своих имущественных прав.

Позиция ВС РФ: С государства можно взыскать убытки в виде разницы между внесенной арендной платой и земельным налогом, если уполномоченный орган неправильно определил выкупную цену публичного участка, из-за чего не был вовремя заключен договор купли-продажи. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2022) и другие акты высших судов. Применимые нормы: ст. 15 ГК РФ. В дальнейшем предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к департаменту о взыскании убытков, представляющих собой разницу между суммой внесенной арендной платы и суммой земельного налога, который должен был быть уплачен при заключении договора купли-продажи по предложенной цене.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Финансово-правовые аспекты зачета и возврата излишне взысканных налогов в механизме администрирования налоговых платежей
(Титов А.С.)
(«Финансовое право», 2020, N 9). В случае, если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, сумма земельного налога, уплаченная с момента государственной регистрации перехода права собственности до момента вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной, должна признаваться излишне уплаченной в соответствии со ст. 78 НК РФ.

Готовое решение: Особенности налогообложения при реализации соглашений о защите и поощрении капиталовложений
(КонсультантПлюс, 2025) Участник СЗПК вправе уменьшить сумму налога (авансового платежа) на земельный участок, используемый в инвестиционном проекте, который является предметом соглашения (п. 1 ст. 396.1 НК РФ).

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) Позднее предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к департаменту о возмещении убытков, составляющих разницу между суммой арендной платы, уплаченной предпринимателем, и суммой земельного налога, который бы уплачивался в случае заключения договора купли-продажи земельного участка по предложенной истцом цене.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2024) 1. Налогоплательщик, участвующий в соглашении о защите и поощрении капиталовложений, имеет право уменьшить сумму налога (авансового платежа), исчисленную в соответствии со статьей 396 настоящего Кодекса, на сумму налогового вычета для СЗПК по земельным участкам, используемым при реализации инвестиционного проекта, предусмотренного данным соглашением, в порядке и на условиях, установленных настоящей статьей.

Содержание

• Обязательность уплаты налога с продажи
• Когда можно не платить налог
• Ставки налога
• Методы расчета налога
• Способы экономии
• Порядок и сроки уплаты налога
• Расчет налога при владении несколькими участками
• Обязательность уплаты налога при покупке нового участка
• Процедура уведомления о продаже
• Как налоговая узнает о продаже
• Последствия неуплаты налога
• Получение уведомлений о налогах своевременно

Проверка налогов

Нажимая «Проверить налоги», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и принимаете пользовательское соглашение.

Обязательность уплаты налога с продажи земельного участка

Да, полученные средства после продажи участка считаются доходом граждан. Ставка составляет 13% от суммы сделки.

Когда можно не платить налог при продаже земли

Если срок владения землей более пяти лет. Это правило действует для недвижимости, приобретенной после 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, налог можно не платить уже при продаже через три года.

Если срок владения более трех лет, но участок не был куплен. Условия, при которых это правило действует:

• налогоплательщик получил участок по наследству или по договору дарения от родственника. Родственником по Семейному кодексу считается близкий человек по прямой линии — бабушка, дедушка, мать, отец, сестра, брат;
• налогоплательщик приватизировал участок;
• налогоплательщик был арендатором и получил участок по договору пожизненного содержания с иждивением. Например, гражданин может оформить землю на себя в обмен на уход за пожилым человеком.

Ставки налога для физических лиц

Для резидентов. Для тех, кто фактически проживает в России более 183 дней в году, ставка налога стандартная — 13%.

Для нерезидентов. Если срок нахождения в России меньше 183 дней, налог уплачивается по повышенной ставке — 30% от суммы продажи.

Методы расчета налога при продаже

Определение кадастровой стоимости участка. Эта стоимость обновляется каждые два года в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, в остальных регионах — раз в три года. Чтобы узнать стоимость конкретного участка, граждане могут использовать три способа:

• самостоятельно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отделении Росреестра вашего города. Электронная выписка для физических лиц стоит 150 рублей, бумажная версия — 400 рублей;
• найти участок на публичной кадастровой карте. Для этого выберите в выпадающем списке опцию «Участки», а в боковом меню — «Объекты в точке». Затем увеличьте карту до нужного масштаба и кликните на нужный участок;
• на сайте Росреестра. Введите номер вашего участка в поисковое окно. Этот номер присваивается каждому объекту недвижимости при его создании и записан в кадастровом паспорте, который выдает Росреестр.

Если вы не согласны со стоимостью, указанной на сайте или в выписке, вы имеете право оспорить её. Инструкции по оспариванию стоимости можно найти на сайте Росреестра.

Рассчитать налоговую базу. ФНС рекомендует использовать следующую формулу:

кадастровая стоимость участка × 0,7

Если сумма в договоре купли-продажи окажется больше, ФНС будет рассчитывать налог от этой суммы.

Например, сумма сделки составляет 1 450 780 рублей. Умножаем на 0,7 и получаем 1 015 546 рублей. ФНС применит налоговую ставку к этой сумме.

Выбрать ставку. Например, стоимость участка по договору составляет 1 500 000 рублей, и продавец — гражданин РФ. 13% от этой суммы составляют 195 000 рублей. Этот налог обязан задекларировать и уплатить продавец участка.

Если продавец находился в России менее полугода, он уплатит налог по повышенной ставке: 30% от 1 500 000 рублей — 450 000 рублей.

Как сэкономить на налоге при продаже земли

Налоговое законодательство позволяет продавцу участка сэкономить на налоговом вычете, если на территории построен объект недвижимости, например, дачный дом. В налоговом законе предусмотрены два способа.

Фиксированный вычет. Например, вы продаете участок за 2 300 000 рублей. Величина фиксированного вычета — 1 000 000 рублей. Таким образом, 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000 рублей. С этой суммы необходимо будет заплатить налог.

Доход минус расход. Если вы купили участок за 2 100 000 рублей, а продаете за 2 450 000 рублей, разницу в 350 000 рублей можно принять за налоговую базу. Этот способ является более выгодным.

Порядок и сроки уплаты налога

Отправить декларацию в налоговую службу. Сроки подачи документа за доходы, полученные в 2024 году, — до 30 апреля 2025 года. Это можно сделать тремя способами:

• заполнить декларацию вручную по образцу и подать в налоговую службу. ФНС рекомендует заполнять документ печатными заглавными буквами. Точный порядок заполнения описан в отдельном документе, также есть пример заполненной декларации. Узнать адрес ближайшего отделения можно на сайте ФНС;
• в личном кабинете на сайте ФНС, следуя предложенным инструкциям;
• с помощью программы «Декларация». Скачайте программу, установите её на компьютер и заполните декларацию. Итоговый файл можно прикрепить через личный кабинет на сайте налоговой.

Уплатить налог. Это можно сделать на сайте «Автоналоги», где можно найти и оплатить все налоги для физических лиц: имущественный, транспортный, земельный и даже пени за просрочку платежа. Также возможен вариант оплаты на сайте ФНС.

Крайний срок для уплаты налога — до 15 июля года, в котором была подана декларация.

Как рассчитывается налог, если в собственности несколько участков, но продается один

Если собственник делит один большой участок на несколько маленьких для продажи, первоначальный участок теряет свой кадастровый номер, а новым участкам присваиваются новые номера. При продаже одного из этих участков налог необходимо будет заплатить только с него.

Нужно ли платить налог, если сразу после продажи купить новый участок

Эти две сделки являются разными, и налог с полученной суммы придется уплатить.

Кого и как оповещать о продаже участка и получении прибыли

При продаже участка достаточно предоставить заполненную декларацию. Отправьте готовый документ в налоговую через личный кабинет на сайте ФНС или лично посетите ближайшее отделение службы.

Как налоговая узнает о продаже земельного участка

Покупатель обязан зарегистрировать сделку в Росреестре. Ведомство передает данные в налоговую автоматически.

Что произойдет, если не платить налог

Если не уплатить налог на прибыль, полученную в прошлом году, до 15 июля, налоговая насчитает штраф — 20% от неуплаченной суммы. Кроме того, будет начисляться пеня — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

За опоздание с подачей декларации штраф составит 5% от суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30%.

Как получать уведомления о начислении налога своевременно

Для отслеживания сообщений о налоге и других уведомлений ФНС, оформите подписку. Это можно сделать на «Автоналогах». Введите свой ИНН и адрес электронной почты — уведомления будут приходить вовремя.

Основные моменты

1. Налог с продажи участка можно не платить, если владение превышает 5 лет.
2. Налоговая ставка для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
3. Чтобы рассчитать налог, уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра и посчитайте налоговую базу по формуле.
4. Если на участке есть дом или иная постройка, и срок владения менее 5 лет, продавец имеет право на вычет.
5. Срок подачи декларации — до 30 апреля, срок оплаты — до 15 июля.
6. Заполнить декларацию можно вручную, на сайте ФНС или с помощью специальной программы, которую нужно скачать и установить на компьютер.
7. Если не уплатить налог в срок, налоговая начислит штраф — 20% от суммы налога. Также будет начислена пеня — 1/300 от ставки рефинансирования.
8. Чтобы не пропустить уведомления от налоговой и избежать штрафов, подпишитесь на уведомления на сайте «Автоналогов».

Что такое имущественный налоговый вычет при продаже земли

Имущественный вычет — это льгота от государства (ст. 220 НК РФ), позволяющая уменьшить сумму дохода, что позволяет сэкономить на подоходном налоге.

Кто имеет право на вычет

Для получения налогового вычета при продаже земли за 2024 год необходимо быть резидентом РФ. Резидентами считаются лица, которые проживают на территории России более 183 дней в году.

Важно! Только резиденты РФ могут воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже земельного участка.

Какое имущество не облагается НДФЛ

Продавая имущество, включая земельные участки, налог не взимается, если они находились в собственности больше установленного минимального срока. Для земельных участков эти сроки такие же, как и для другой недвижимости.

3 года	5 лет
Если земельный участок получен по договору дарения от близкого родственника или в порядке наследования	Во всех остальных случаях
Если земельный участок получен после приватизации
Если земельный участок был передан по договору пожизненного содержания с иждивением

Пример: Сидоров продал земельный участок за 1,4 млн рублей. Кадастровая стоимость участка составляет 2,4 млн рублей. В результате, налог будет начисляться не на сумму продажи, а на 70% от кадастровой стоимости, то есть с 1 680 000 рублей (2 400 000 * 70%).

Воспользуйтесь нашим калькулятором для расчета всех налоговых вычетов.

Налог не нужно платить только за тот земельный участок, который находился в собственности дольше минимального срока владения — 3 или 5 лет.

Специалист по налогообложению • Стаж 15 лет

Если земельный участок продан дешевле 70% его кадастровой стоимости, налог все равно придется уплатить с 70% от кадастра. Искусственное занижение цены не принесет выгоды и привлечет внимание ИФНС. Обратитесь к нашим экспертам: мы законно снизим сумму налога и за 2 дня заполним вашу декларацию 3-НДФЛ.

Налоговый вычет

Под налоговым вычетом понимается сумма, на которую уменьшается доход от продажи. Налог начисляется на оставшуюся разницу. НК РФ позволяет заявить налоговый вычет до 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример: Иванов продал земельный участок за 1,2 млн рублей. Он обязан уплатить налог с этой суммы. Иванов воспользовался правом на имущественный налоговый вычет и теперь должен заплатить 13% с 200 тыс. рублей (1 200 000 — 1 000 000).

Право на налоговый вычет имеют только резиденты Российской Федерации, то есть лица, проживающие на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд.

Если стоимость продаваемой земли меньше 1 млн рублей, то с 2021 года по такой сделке налог и декларацию подавать не нужно. Если стоимость выше, необходимо отчитаться о доходах и подать декларацию 3-НДФЛ. Обратитесь к нашим экспертам: в течение 2 дней они проверят документы, заполнят вашу налоговую декларацию и отправят ее в ИФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит декларацию 3-НДФЛ

Уменьшение дохода на расходы

При продаже ранее приобретенного земельного участка можно документально подтвердить расходы на его покупку. В этом случае собственник имеет право вместо налогового вычета использовать уменьшение дохода на понесенные ранее расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Проще говоря, «доходы минус расходы». В расчет принимаются фактически понесенные затраты на покупку имущества. Налог с продажи земли будет рассчитан с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример: Гражданин Петров продал земельный участок за 2,4 млн рублей, а купил его 2 года назад за 2 млн. Вместо налогового вычета Петров воспользовался уменьшением дохода на сумму расходов и заплатил 13% НДФЛ с 400 тыс. рублей (2 400 000 — 2 000 000).

Приведем в виде небольшой таблицы вывод по льготам и их размерам:

Снижение налогооблагаемой базы	Частота использования
На 1 000 000 руб.	Не более одного раза в год суммарно по всем объектам недвижимости
На понесенные расходы	Для каждого продаваемого объекта

Налог на продажу дачи

Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка или доли от него имеет аналогичный размер и действует по тем же правилам, что и вычет за участок без дома. Вы можете применить вычет или уменьшить доход на ранее понесенные расходы.

Смирнова продала дачу, которая была в её собственности менее 3 лет, за 4 млн рублей. Ранее она купила её за 3 млн рублей. Она уменьшит доход на понесенные расходы, и НДФЛ будет рассчитан с разницы, то есть с 1 млн рублей (4 000 000 — 3 000 000).