В Российской Федерации, особенно в Москве, операции с недвижимостью приносят высокий доход, но также сопряжены с определенными рисками. Избежать неприятностей можно только при строгом соблюдении закона.
Например, при сдаче квартиры в аренду необходимо заключать договор. В противном случае вы рискуете стать жертвой мошенников. Обычно это приводит к субаренде вашего жилья без вашего согласия.
Сдача арендованной квартиры возможна по договору субаренды или поднайма, что допускается законодательством. В статье 685 Гражданского кодекса РФ указано, что по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает часть или все помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Наниматель остается ответственным перед наймодателем по договору найма.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при соблюдении требований законодательства о норме общей площади на одного человека. Этот договор является возмездным, то есть одна из сторон получает плату за услуги. Срок поднайма не может превышать срок найма. Прекращение договора найма автоматически влечет за собой прекращение поднайма.
Однако на практике все намного сложнее.
Недобросовестный наниматель может заселить в вашу квартиру столько людей, сколько посчитает нужным, получая, возможно, больше денег, чем платит вам. Обычно идея пересдать арендованную квартиру принадлежит арендаторам, и собственник редко соглашается на это. Часто субарендаторами становятся приезжие из регионов или иностранные граждане, которые могут пересдать квартиру дальше: криминальным элементам, мошенникам, нелегальным мигрантам.
К примеру, в Хорошево-Мневниках приезжий из Красноярского края поселил в съемной квартире троих нелегальных мигрантов. В Южном Тушине молодой человек из Средней Азии устроил проживание для троих соотечественников-нелегалов. В Щукине приезжий из ближнего зарубежья заселил в съемное жилье пятерых нелегалов. Подобные случаи происходят во всех районах СЗАО.
Периодически полиция проводит мероприятия по выявлению и пресечению незаконной миграции, которые показывают, что нелегалы часто живут в съемных квартирах, арендуемых третьими лицами. В таких случаях собственник жилья обычно не в курсе происходящего. Редко, но случается, что квартиру нелегалам сдает сам владелец.
Отдельно стоит проблема сдачи жилья посуточно, что особенно привлекает мошенников.
Например, жительница Красногорска сняла квартиру в Строгине и, представившись ее владелицей, сдала ее другой женщине, получив за это 48 тысяч рублей. После этого мошенница сменила замки и исчезла. Вероятно, она искала следующую жертву.
Другая мошенница из Солнечногорского района сняла квартиру в Митино и пересдала ее сразу двум клиентам, получив с каждого по 40 тысяч рублей, и скрылась.
Оперативная «бизнесвумен» с Юго-Запада Москвы арендовала квартиру в Северном Тушине. Успешно сдав ее на длительный срок за 76 тысяч рублей, она столкнулась с неожиданностью: вечером в квартире появился настоящий владелец, который сдал это жилье на три дня двум девушкам. Одна из них и сдала квартиру «арендатору». В том же Северном Тушине ее «коллега» с Юго-Востока провернула аналогичную схему, сдав квартиру, арендованную на сутки, за 52 тысячи рублей, и вечером снова появился хозяин.
Важно отметить, что всех указанных мошенников в итоге задержала полиция.
Большинство владельцев жилья не готово к тому, чтобы между ними и конечными арендаторами появлялись посредники.
Зачастую находчивые арендаторы снимают большие квартиры, затем пересдают их и на полученные деньги снимают жилье подешевле, получая при этом доход. Собственник теряет деньги, не может быть уверен в безопасности и репутации жилья. Говоря о репутации, в квартире могут организовать интимные или наркотические притоны, игровые заведения, могут проживать нелегальные мигранты, что часто приводит к проблемам с полицией. В таких случаях вместе с нарушителями перед судом предстает и собственник жилья.
В Северном Тушине в съемной квартире была организована нарколаборатория. Проверяя оперативную информацию, полиция задержала там молодого человека, который, из-за постоянного употребления наркотиков, не мог вспомнить, как долго он проживает в данной квартире. Во время обыска были обнаружены и изъяты амфетамин и оборудование для его производства и фасовки.
В Южном Тушине в арендованной квартире группа граждан из разных регионов России и зарубежья организовала сбыт поддельного алкоголя. После их задержания полиция обнаружила и изъяла более тридцати пяти тысяч бутылок нелегальной алкогольной продукции, общей емкостью около шестнадцати тысяч литров, а также более двух тысяч поддельных акцизных марок. Часть продукции хранилась на съемной квартире.
В Митине в арендованной квартире поселились две женщины из Калужской области, занимавшиеся «привораживанием», «снятием порчи» и «лечением». После обращения одного из пострадавших в полицию, обе были задержаны.
Без договора аренды можно вовсе потерять квартиру. Такое тоже случается: ее просто продают по поддельным документам, и у вас нет никаких данных об арендаторе.
Заключение договора аренды с указанием всех данных арендатора, включая его паспортные данные, место регистрации и работы, является наилучшим способом обезопасить себя от неприятностей. В договоре можно указать любые дополнительные данные о нанимателе, необходимые на ваш взгляд. Официальное оформление аренды и подписание договора отпугнет потенциальных мошенников. С заключенным договором можно быть уверенным, что не появятся значительные задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возмещение расходов станет реально возможно. Таким образом, решаются многие имущественные проблемы.
Поэтому никаких устных договоренностей с арендатором — только письменный договор, где отдельным пунктом оговаривается вопрос субаренды. Правильность оформления такого договора всегда можно узнать у специалистов, риэлторов и в интернете.
Сдавайте квартиру правильно, чтобы получать дополнительную финансовую прибыль, а не дополнительные проблемы.
- Версия для печати
- Ссылка на страницу
- Отправить по почте
Штраф за сдачу квартиры в аренду без договора
Если человек сдаёт квартиру, он обязан уплачивать НДФЛ, так как это такие же доходы, как и зарплата. Если он этого не делает, ему грозит штраф, сообщает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Размер штрафа зависит от умысла:
- основной штраф составляет 20% от неуплаченной суммы (и, конечно, сам налог — 13% от дохода за весь срок аренды);
- если будет доказан умысел (например, намеренное отсутствие письменного договора с арендаторами), штраф вырастет до 40%.
Допустим, человек год сдавал однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы, получая ежемесячно на карту 35 000 рублей. Всего он заработал 420 000 рублей, не заплатив налоги. Если его поймают, он должен будет выплатить 54 600 рублей налогов и 10 920 рублей штрафа (или 21 840 рублей, если докажут умысел).
Если арендодатель не заплатил налог, но на его едином налоговом счёте была нужная сумма, то его не будут привлекать к ответственности.
«Размер штрафов не зависит от статуса налогоплательщика. Единственный критерий — это размер неуплаченной суммы», — добавил Климов.
Причём тут предпринимательство
Не все знают, что сдавая в аренду два и более объекта недвижимости, нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, сообщил Вячеслав Климов из Asterisk. В противном случае грозит статья о незаконном предпринимательстве, если доход от аренды составил 2 250 000 рублей и более.
«Ответственность наступит только если доход от этой деятельности достигнет 2 250 000 рублей и более», — уточнил эксперт.
Здесь наказание мягче по сравнению с большой задолженностью по налогам. В Уголовном кодексе указаны:
- штраф до 300 000 рублей или в размере зарплаты или иного дохода за период до двух лет;
- обязательные работы на срок до 480 часов.
Так что лучше делиться доходами с государством, иначе можно потерять больше или даже попасть в тюрьму.
Что будет, если сдавать квартиру неофициально?
В ряде российских СМИ появилась информация, что Федеральная налоговая служба вскоре начнёт проверки граждан, сдающих квартиры без официального договора. Подозреваемых в такой деятельности достаточно много. Неуплата налога с доходов от аренды жилья носит массовый характер. Пора навести порядок в этом вопросе.
Известно, что налоговики планируют массовые проверки в городах-миллионниках. Позже очередь дойдет до остальных городов страны.
В пресс-службе ФНС эту информацию не подтверждают, утверждая, что проверки проходят как обычно. Массовых выездов не планируется.
Как налоговики находят неплательщиков налогов за аренду жилья
В социальных сетях много сообщений о том, что инспекторы налоговой службы безошибочно находят людей с двумя и более квартирами, так как эта информация есть в Росреестре.
Вторым источником информации являются банковские переводы за оплату аренды, где многие съемщики указывают назначение платежа.
Третий источник — информация от физических лиц, УВД, банков и социальных сетей.
Как ни странно, в прошлом году налоговики в России провели всего 414 выездных проверок, что вдвое меньше, чем годом ранее. Это очень маленький показатель.
Какой взимается налог на прибыль от сдачи жилья в аренду
Согласно законодательству, налог на прибыль от аренды жилья составляет 13% от суммы арендной платы. Каждый владелец обязан заключить договор с арендатором и задекларировать доходы, полученные от аренды. Эти доходы должны быть включены в годовую декларацию, которую необходимо подать до 30 апреля. Оплата налога по декларации должна быть произведена до 15 июля каждого года.
Может ли налоговая узнать, что квартира ранее сдавалась нелегально?
Я собираюсь сдавать квартиру как самозанятая. Будет ли налоговая проверять, сдавалась ли она раньше, и пытаться взыскать налог? Если да, каких последствий ожидать?
И еще вопрос о приложении «Свое дело». Верно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и что регистрация возможна только в нем?
Будет ли налоговая инспекция проверять, сдавали ли вы квартиру ранее и уплачивали ли налоги, зависит от ее решения. Здесь можно только предполагать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость был введен в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, легализовать доходы и платить налоги.
Если бы налоговая массово проверяла всех зарегистрировавшихся, число самозанятых вряд ли бы активно росло. Тем более что сдача квартир — один из лидирующих видов деятельности среди налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую проверку нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако, если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Курс о том, кому выгодно становиться самозанятым, как принимать платежи и платить налоги
Как налоговики узнают, что квартира сдавалась без уплаты налогов
Предположим, что вы не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Опасность может исходить от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами возникли конфликты или они остались недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Инспекторы могут случайно узнать о неуплате налогов. Например, если квартиру сдавали компании для её сотрудников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила проверить арендодателя. Тогда выяснится, что вы сейчас получаете доход легально, но за прошлые периоды могут проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, арендатор задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора, и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он может вынести частное определение и направить его в ИФНС для проверки наймодателя. Таким образом, налоговая может случайно узнать о незаконном доходе и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, обращающее внимание органа на нарушение закона.
Что будет, если налоговая выявит нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартира сдавалась нелегально, инспекция может провести проверку. Первое, что они сделают, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам нужно решить, признаваться или нет. Лучше проконсультироваться с юристом, который изучит обстоятельства, даст правовую оценку и подскажет оптимальную позицию.
Вот основные варианты действий:
- признаться и добровольно заплатить налог, пени и штраф. То есть сдаться без борьбы;
- признать факт сдачи квартиры, но не раскрывать информацию о полученных доходах. Можно сослаться на то, что вы не помните всех арендаторов и не знаете, какие суммы получали за аренду, а данные не сохранились. Этот вариант подходит, если сам факт сдачи квартиры уже доказан, например, свидетельскими показаниями соседей или арендатора. Но ИФНС нужно будет доказать, что вы получали арендную плату и установить размеры доходов. Именно с этих сумм рассчитывается налог и штраф;
- не признавать факт сдачи квартиры, рассчитывая на то, что налоговые инспекторы не смогут доказать нарушение, а если и докажут, то не смогут установить всю сумму вашего дохода. Даже если в вашей квартире периодически жили разные люди, это еще не значит, что квартира сдавалась в аренду, а если и сдавалась, то что от этого были доходы. В таком случае ИФНС нужно будет доказать все факты, установить нарушение и размер дохода.
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:
- не заключались письменные договоры;
- в данных Росреестра нет сведений о сдаче квартиры в аренду;
- квартиросъемщики неизвестны, с ними невозможно связаться и опросить;
- использовались наличные расчеты.
Как сэкономить на налогах или не платить их вообще
Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Что грозит самозанятому, который сдавал квартиру до регистрации
Если вы зарегистрируетесь как самозанятый, проводить контрольные проверки и ловить вас на нарушении бесполезно: сейчас у вас все законно.
Если учесть все, что написано выше, ИФНС будет практически нереально установить сумму полученного дохода и рассчитать налог.
В худшем случае, если налоговая выявит факт сдачи квартиры, установит и докажет сумму полученного дохода и неуплаченного налога, грозит следующее:
Обязанность уплатить налог — НДФЛ, то есть 13% от дохода. Максимальный срок, за который могут начислить налог, — три года, даже если квартиру сдавали дольше. При этом должно быть доказано, что в эти годы квартира сдавалась, арендодатель получал доход и не платил с него НДФЛ. Сроки и формат аренды значения не имеют.
Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. Если доходы скрывались и налоги не платились, значит, и декларация не подавалась. Это тоже нарушение. Минимальный размер штрафа — 1000 ₽, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
Штраф за неуплату налога — 20 или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. Умысел доказывает налоговая.
Позиция арендодателя всегда должна быть однозначной: не платил неумышленно.
Можно сослаться на то, что не знали о необходимости платить налог из-за юридической неграмотности, не понимали, что это нарушение закона. Считали, что такие доходы не облагаются налогом, или думали, что налоговая сама рассчитывает налоги. Все это выглядит слабым оправданием, но попытаться можно.
Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога. Расчет ведется за период не более трех лет. Если квартиру сдавали, скажем, пять лет, то начислят все равно только за три года.
Сервисы «Мой налог» и «Свое дело»: что выбрать
ФНС рекомендует пользоваться сервисом «Мой налог». Но зарегистрироваться можно через любое удобное приложение или сервис: сама процедура регистрации все равно проходит через систему ФНС.